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上市会是长租公寓的“救心丸”吗?

2019-11-08 14:40:35

长期租赁公寓的领导人是免费的,蛋壳公司已经发布了他们在未来一两年上市的消息。在自由上市后,预计将超过50亿美元,蛋壳的市场价值约为30亿美元。直截了当地看,经过几年的飞速发展,这座长期租用的公寓现在通过登录二级资本市场进入了收获季节,但从本质上来说,这两只高大的独角兽似乎只有骨架,没有肉。

蛋壳已经完成三轮融资,管理的房屋数量已经超过50万套。它基本覆盖了中国的一线城市和新一线城市,远远超过了该行业设定的5万个盈利点,但蛋壳仍然没有大规模盈利。尽管管理的房屋数量不多,但盈利能力仍然不容乐观。

关于上市的真正原因,作者认为高概率是为了进一步获得融资而必须做出的行为。长期租赁公寓风口出现在2016年和2017年。年轻的设计和高标准的服务以及一线和二线城市的高频率租赁需求使得长期租赁公寓的概念在市场上流行起来。在金融支持方面,除了通常的风险投资基金之外,银行基金也在宏观政策的引导下慢慢进入这个领域。当时最大的政策方向是无投机买卖房屋的权利。因此,长期租赁公寓既有供需条件。

虽然市场已经成熟,但长期租赁公寓是一个规模大、运营重、资金投入大的项目。首先,如果没有一定的规模,就没有盈利的可能。因此,在很长一段时间内,租房者将在住房数量上相互竞争。谁在数量上有优势,谁就能决定市场定价权。玩家也在通过这样的逻辑说服风险投资。然而,虽然这一数字正在迅速扩大,但繁重的业务需要大量的财政支持。

长期租房的统一方式是先从个别房东那里获得住房,然后统一装修和配置家用电器。这个最初的投资过程需要大量的人力,并且会持续很长时间。当转向租户时,前期投资的边际成本无法迅速降低,因为租金是以一对一或一对一的方式收取的。随着住房供应的持续扩大,资本链上的压力以叠加的方式增加。这也是为什么大量长期公寓租赁玩家在升级过程中死亡。龙头企业通过金融贷款(租赁贷款)在一定程度上解决了资本链因规模扩张而断裂的问题。

租房者仍然可以一对一地向公寓运营商支付租金,运营商也可以从银行获得一年的租金收入。一次性差的逻辑和租房者贷款的方式有助于长期租赁公寓经营者最大限度地降低边际成本。它已经积累了足够的资金来扩大更多的住房资源。

这种连锁似乎是一种非常稳定的资本运营模式,但事实上,长期租赁公寓扩大规模的能力并不是这种模式下的利润,而是雪球形式的杠杆不断增加,这与共用自行车的存款没有根本区别。

蛋壳和安逸也是它们变成只有骨头没有肉的独角兽的原因。对他们来说,现在进入二级资本市场应该不是一个困难的问题。毕竟,他们已经控制了中国长期公寓的核心市场。问题是,在由于利润模式不明确而被一级资本市场冷落之后,二级市场将如何看待它?此外,租赁贷款现在已经成为长期公寓不可逆转的慢性毒药。二级市场能否承受这一隐患仍不得而知。

所谓的公寓长期出租是不赚钱的,真正养家糊口的是金融。现在,在从这次上市中获得了一定的资本后,如果仍然没有办法盈利,那么就像我的前辈一样,这么多被管理的房子只是纸上的数字,与我自己没有什么关系,差价和服务费的方法注定不会持续太久。

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