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4200万亩集体建设用地即将入市:值多少钱,收益怎么分?

2019-10-26 16:28:43

根据新通过的土地管理法,集体经营建设用地将于明年元旦后在全国范围内实施。然而,仍有许多问题有待解决,相关配套法律法规正在推进。

9月17日至24日,自然资源部在北京分两个阶段举办了新修订的土地管理法特别培训班。培训班显示,几项配套法规的起草工作正在积极进行,包括《土地管理法实施条例》、《永久基本农田保护条例》和《农村集体经营建设用地出让和转让条例》。

这是近一个月来自然资源部官员第二次披露土地管理法配套法律法规的进展情况。

8月27日,自然资源部法规司司长魏丽华在接受中国自然资源部采访时说,他将根据《土地管理法》第六十四条的授权规定,及时起草《集体经营建设用地出让和转让管理条例》草案,供国务院审议。

与更成熟的国有建设用地入市相比,集体建设用地直接入市虽然经历了多次尝试,但其范围和规模毕竟有限。一旦在全国范围内实施,将直接关系到4200多万亩土地的命运。如何有效保护农民、集体和国家的权益,已经成为颁布相关政策法规的主要前提。

它值多少钱?平均每亩30万元

今年8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议表决通过了《土地管理法》修正案,该修正案将于2020年1月1日生效。

这是自1986年颁布以来,继1988年第一次修正、1998年8月全面修正和2004年8月第三次修正之后,对《土地管理法》的第四次修正。

《土地管理法》的修订以农村土地制度改革为重点,集体建设用地入市成为亮点之一。

魏丽华表示,原土地管理法禁止农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用集体建设用地,但乡镇企业破产合并除外。集体建设用地被征用为国有土地后,才能出售给单位或个人使用。这一规定防止集体建设用地价值明显,导致农村土地资源配置效率低下,农民土地产权受到侵蚀。在城乡结合部,大量集体建设用地非法进入市场,严重挑战了法律权威。

新《土地管理法》删除了原《土地管理法》第四十三条中“任何单位和个人需要建设用地必须使用国有土地”的规定。允许集体经济组织以外的单位或者个人通过转让、出租等方式直接使用集体经营建设用地。符合规划,依法登记,并经集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表批准的。

此外,用户还可以转让、交换或抵押集体经营建设用地使用权。

魏丽华表示,这一规定是一个重大的制度突破,终结了集体建设用地多年来不能以与国有建设用地相同的权利和价格进入市场的双重制度,为促进城乡一体化发展扫清了制度障碍。

事实上,集体建设用地进入市场并不新鲜。多年前,广东等地已经开始在几个地区试点工作。自2015年以来,经全国人大常委会授权,农村三块土地的改革仅限于北京市大兴区等33个试点县(市、区)。集体建设用地入市是土地改革的三大地块之一。

然而,土地管理法的修订意味着上述试点项目将在全国范围内开展。与全国33个试点项目相比,进入市场的土地总量也大幅增加,这自然更为显著。

9月27日,中农办主任、农业和农村部长韩长富在国家新办新闻发布会上表示,新修订的《土地管理法》明确规定,农村集体经营建设用地符合规划,经集体经济组织三分之二以上成员批准,可以直接进入市场。这是一项重大改革和创新。过去,农村集体经营建设用地不能直接进入市场,必须经过征地过程。

韩长富说,据估计,全国农村共有4200多万亩集体建设用地,可以说是一笔巨大的财富,农民财产收入的重要来源,集体经济的重要支柱。因此,我们必须好好管理和利用它。

直接进入市场而不征用,从数据来看,确实直接提高了集体建设用地的价值。

官方数据显示,截至去年年底,33个试点县(市、区)已有1万多块集体建设用地进入市场,占地面积9万多亩,总价格约257亿元,调整费28.6亿元。

简单计算表明,一亩集体建设用地的市场价格约为30万元。当然,30万元只是一个平均数字,具体情况取决于地块的位置及其后来的计划用途。

最近,出现了一个更典型的案例。

北京市大兴区近日成功出售集体建设用地,成交价为15.13亿元,相当于底价约1.4万元/平方米,约合930万元/亩。

地块能以这个价格出售的原因与其计划用途有关。过去,集体经营建设用地进入市场时,一般规定不得用于住宅开发。但上述地块将用于建设具有共同产权的房屋,可按29000元/平方米的单价出售。

直接进入市场确实可以进一步凸显集体土地的价值,但这个过程并不像外界想象的那么简单。

与成熟法律法规规定的国有建设用地流转过程不同,《土地管理法》的相关规定对集体经营建设用地进入市场具有相对的原则性和广泛性。为确保明年1月1日后全国的顺利实施,需要更具可操作性的行政法规来保驾护航。

例如,哪些地块可以进入市场?谁是进入市场的主体?入境流程是如何设计的?如何分配进入市场的收入?如何规范进入市场后的再转让或抵押?

面对上述困难,制定《农村集体经营建设用地出让和转让条例》尤为迫切。

新的土地管理法规定集体所有的建设用地可以进入市场,但没有具体说明是存量土地还是增量土地。从2015年启动的33个农村三地改革试点项目来看,启动的市场地块基本上是存量土地。

相关政策文件也证实了这一点。

财政部、国土资源部2016年4月发布的《农村集体经营建设用地增值收益调节基金征收使用暂行办法》(以下简称《调节基金办法》)明确规定,本办法所称农村集体经营建设用地,是指农村集体建设用地存量中的土地,在土地利用总体规划和城乡规划中被指定为工矿仓储、商业服务等经营用途。

如果《集体经营建设用地出让和转让管理条例》的范围最终局限于土地存量,那么能够进入市场的集体建设用地数量肯定会低于外界的预期,这一改革对当今土地市场供给模式的影响也会减弱。

你如何分配这笔钱?收入的20%到50%流向国家。

集体建设用地价值的增加直接反映在销售价格的变化上。当资金从购买者转移到集体经济组织出售集体建设用地使用权时,如何分配?

国有建设用地出让收入实行收支两条线管理。收入上缴给当地国库。缴纳相关税费后,绝大部分资金实际上由地方政府控制和使用。

集体经营性建设用地进入市场后,土地收益将如何分配?如何考虑土地增值收益在国家、集体和个人之间的分配,确保农民公平分享土地增值收益?

针对33个农村土地改革试点地区,有关主管部门就集体经营性建设用地使用权入市问题制定了土地增值收益调整专项规定。

上述《条例》规定,农村集体经济组织通过转让、租赁、作价出资(入股)等方式进入农村集体经营建设用地市场取得收入的。农村集体经营建设用地使用权进入市场后,通过出售、交换、赠与、出租、作价出资(入股)或其他视同转让方式取得再转让收入的,应当向国家缴纳调节基金。

但是,调整基金将按农村集体经营性建设用地增值收益的20%~50%征收。简单来说,集体建设用地增值收益的20%-50%应当上缴国库。

剩余的50%~80%的增值收入将如何分配,分配过程中如何保证公平正义?在这些问题上没有明确的政策和法规。

7月,财政部和国家税务总局公开征求了对《土地增值税法》的意见。《征求意见稿》将集体土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称“集体房地产”)的转让纳入征税范围。同时,建议取消目前对集体房地产征收的土地增值收益调节基金。

这意味着决策部门打算将进入市场的集体建设用地调整基金“升级”为土地增值税,这将更加符合税收的法律原则。

然而,土地增值税法律的公众咨询刚刚结束,尚未提交全国人民代表大会常务委员会审议。它需要一段时间才能正式颁布和实施。

但是,集体经营建设用地入市工作将于2020年初在全国范围内开展,调整基金的形式可能会继续存在,直至土地增值税立法完成。